어머니 별세 후 자산 이전 프로세스, 셀프 등기 실무, 그리고 자산 데이터 기반 최적의 부동산 절세 시나리오를 검토합니다.
시스템에 등록된 피상속인의 보유 자산 목록입니다. 해당 부동산 자산들이 상속 및 양도세 시나리오의 핵심 대상이 됩니다.
| 상속세 과세표준 | 적용 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
매각 시기에 따른 2단계 정산 로직이 적용되었습니다. 1단계 고양시 입주권 거래 구조(프리미엄 역산 및 채무 승계)를 정확히 반영하여 내 통장에 입금되는 실투자금 기준으로 정산합니다.
'나'는 이미 1주택(왕십리 아파트) 및 다수의 민간임대주택, 양재동 입주권을 보유하고 있으며, 동생 역시 재건축 빌라 및 조합원 계약건을 보유한 상태입니다. 지분을 쪼개어 상속받을 경우 양측 모두 복잡한 다주택자 양도세 중과 리스크에 노출됩니다. 따라서 일관된 매각 기한 통제를 위해 '내'가 어머니의 모든 자산(플러스빌라 입주권, 미창빌라)을 단독 상속받은 후 매각 대금을 공증에 따라 배분하는 것이 양도세 관리 측면에서 가장 유리합니다.
현재 해당 물건은 주택이 아닌 입주권 상태입니다. 상속 후 6개월 이내에 매각할 경우, 실제 매각 금액이 상속 당시의 자산 평가 가액(매매사례가액)으로 그대로 인정됩니다. 따라서 세법상 [취득가액 = 양도가액] 성립으로 인해 양도차익이 0원이 되어 양도소득세가 전액 비과세(0원)되는 절세 효과를 거둘 수 있습니다.
'나'의 기존 주택 보유 수와 무관하게, 세법상 소정 요건을 충족하는 상속주택을 5년 이내에 양도하는 경우, 다주택자 양도세 중과 대상에서 배제되며 일반 세율(6~45%)이 적용됩니다. 이를 통해 매각을 위한 충분한 기간(5년)을 확보하면서 세금 폭탄을 방어합니다.
안심상속 원스톱 서비스를 통해 확정된 어머니의 법적 부채(피상속인 채무)는 상속세 자진 신고 시 총 상속재산가액에서 전액 공제 처리되어 상속세 과세 표준 자체를 낮추는 역할을 수행합니다.